قانون إفراغ المكتري بدون عقد في المغرب: الأسباب والمسطرة والتنفيذ

«المكتري لا يؤدي منذ خمسة أشهر، ولا يوجد بيننا عقد مكتوب. هل أستطيع إخراجه؟» سؤال يصلنا بصيغ متقاربة كل أسبوع تقريبا، وكثيرا ما يطرحه مالك يقيم في فرنسا أو بلجيكا وشقته في المغرب.

الجواب نعم، لكن ليس بالطريقة التي يتصورها كثيرون. قانون إفراغ المكتري بدون عقد في المغرب هو نفسه القانون 67.12 الذي يحكم الكراء المكتوب. المكتري الشفوي ليس محتلا، ولا يخرج إلا بحكم. ما يتغير هو الإثبات، وبعض المساطر التي تغلق في وجه المكتري.

ستجد هنا استنادا إلى نصوص القوانين 67.12 و 49.16، وقانون المسطرة المدنية الجديد 58.25 الساري منذ 24 غشت 2026، وسبعة قرارات حديثة لمحكمة النقض، جوابا عن أربعة أسئلة: متى يحق الإفراغ؟ كيف يوجه الإشعار وما أجله؟ ما مراحل الدعوى والتنفيذ؟ وما الذي لا يجوز للمكري فعله مهما كان محقا؟

هل يمكن إفراغ المكتري بدون عقد مكتوب؟

نعم. تنص المادة 74 من القانون 67.12 على أن الأكرية التي لا تستجيب لشرط الكتابة المنصوص عليه في المادة 3 «تظل سارية المفعول». بعبارة أخرى: من يكتري منك محلا للسكنى أو للاستعمال المهني دون عقد مكتوب يبقى مكتريا بكل حقوقه.

وأهم هذه الحقوق ما تقرره المادة 44: «رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف»، لا ينتهي الكراء إلا بإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء. لا فرق هنا بين عقد مكتوب وكراء شفوي.

ثلاثة فروق في تطبيق قانون إفراغ المكتري بدون عقد

الفرق الحقيقي لا يظهر في حق الإفراغ نفسه، بل في ثلاثة مواضع عملية:

لهذا نقول لكل مكري يلجأ إلى قانون إفراغ المكتري بدون عقد: قضيتك تكسب أو تخسر في ملف الإثبات. احتفظ بكل وصل، وبكل تحويل، وبكل رسالة يعترف فيها بالكراء أو بمبلغه. وسائل الإثبات وحدوده كل واحدة منها مفصلة في قسم إثبات الكراء الشفوي أمام القضاء من دليلنا العام.

وإن كانت العلاقة ما زالت هادئة، فالأفضل تسويتها قبل أن يقع النزاع. القانون يسمح للطرفين في أي وقت بإبرام عقد مطابق لمقتضياته (المادة 74)، ويمكنك الانطلاق من نموذج عقد كراء منزل المعد وفق القانون 67.12.

أسباب إفراغ المكتري في القانون المغربي

لا تملك المحكمة أن تصحح إشعارا بالإفراغ إلا لسبب من الأسباب الواردة في المادة 45 (المادة 48). وهي ثلاثة:

1. الاحتياج للسكن: استرداد المحل لسكن المكري، أو زوجه، أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى، أو المستفيدين من الوصية الواجبة، أو المكفول.
2. الهدم أو الإصلاح الضروري: ضرورة هدم المحل وإعادة بنائه، أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه تستوجب الإفراغ.
3. التماطل في الأداء: عدم أداء الوجيبة الكرائية في آجالها.

وإلى جانب هذه الأسباب، تسمح المادة 56 للمكري بأن يطلب من المحكمة مباشرة فسخ العقد والإفراغ، دون أي إشعار، في خمس حالات:

• استعمال المحل أو التجهيزات في غير ما أعدت له.
• إدخال تغييرات على المحل دون موافقة المكري أو إذنه.
• إهمال المحل على نحو يسبب له ضررا كبيرا.
• عدم أداء الوجيبة التي حل أجلها رغم التوصل بإنذار الأداء.
• استعمال المحل لأغراض غير المتفق عليها، أو مخالفة للأخلاق الحميدة أو النظام العام أو القانون.

اختيار السبب الصحيح هو أول قرار في الملف: فسخ العقد لإخلال المكتري طريق غير طريق إنهائه بالإشعار، وقد فصلنا الفرق بينهما في مقال مستقل، وأكثر الدعاوى المرفوضة التي نراجعها سببها إشعار بني على سسبب لا تسنده الوثائق.

الإفراغ لعدم أداء واجبات الكراء

التماطل في أداء واجبات الكراء هو السبب الأكثر شيوعا. وطريقه يتوقف على سؤال واحد: هل يوجد عقد مكتوب ثابت التاريخ؟

إذا وجد عقد مكتوب: المسطرة السريعة

1. يطلب المكري من رئيس المحكمة الإبتدائية الإذن بإنذار الأداء، مرفقا بالعقد أو الحكم النهائي (المادة 23).
2. يتضمن الإنذار، تحت طائلة عدم القبول، أسماء الأطراف، وعنوان المكري والمحل، ومبلغ الوجيبة والتكاليف، والمدة المستحقة، ومجموع ما بذمة المكتري (المادة 24)، ويمنحه أجلا لا يقل عن خمسة عشر يوما من التبليغ (المادة 25).
3. إن لم يؤد المكتري، يصدر رئيس المحكمة أمرا بالمصادقة على الإنذار مع الأمر بالأداء داخل 48 ساعة من تسجيل الطلب، وينفذ على الأصل (المادة 27).
4. يرفع المكري دعوى الفسخ والإفراغ بعدم الأداء رغم التوصل بالإنذار (المادة 56)، ويكون حكم الإفراغ مشمولا بالنفاذ المعجل إذا لم ينفذ المكتري أمر المصادقة.

إذا لم يوجد عقد مكتوب: الدعوى العادية

هنا يغلق الطريق السريع، لأن المادة 22 تشترط لتطبيقه محررا ثابت التاريخ أو حكما نهائيا يحدد الوجيبة. يلجأ المكري إلى دعوى عادية أمام المحكمة الابتدائية، يثبت فيها العلاقة الكرائية ومبلغ الوجيبة، ويطالب بالمتأخرات وبالفسخ والإفراغ.

ما يملكه المكتري أمام الإنذار

للمكتري أن يؤدي داخل الأجل بين يدي المكري مقابل وصل، أو في حسابه البنكي، أو بإيداع المبلغ بصندوق المحكمة إن رفض المكري التسلم، أو بأي وسيلة تثبت الأداء وتاريخه (المادة 25). وإذا ثبت أن المكري توصل بمستحقاته وواصل المسطرة بسوء نية، حكم للمكتري بتعويض يتراوح بين وجيبة شهرين وستة أشهر (المادة 30).

أما القانون 64.99 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية، الذي ما زال كثيرون يستشهدون به، فقد نسخت مقتضياته الخاصة بالمحلات السكنية والمهنية، وبقيت سارية على المحلات التجارية والصناعية والحرفية فقط (المادة 75 من القانون 67.12).

الإفراغ للاحتياج: الشروط والتعويض

حين يؤدي المكتري واجباته بانتظام، يبقى الإفراغ للاحتياج السبب الأكثر استعمالا. وهنا يقع خلط كبير، لأن مصادر كثيرة متداولة ما زالت تنقل شروط القانون القديم لسنة 1980.

كيف يثبت الاحتياج أمام المحكمة؟

عبء الإثبات على المكري، وهذا ما أكدته محكمة النقض في القرارات السبعة المعروضة أسفله. خمسة دروس عملية نستخلصها منها:

1. اللفيف وحده لا يكفي. شهادة الشهود على أن المكري محتاج أو يسكن لدى الغير لا تثبت عدم التملك (القرار عدد 31/6). المطلوب وثائق عدلية أو إدارية.
2. وثائق عدم التملك هي أساس الملف: شهادة من المحافظة العقارية، وشهادة إدارية أو ضريبية، وعند الحاجة محضر معاينة يحرره مفوض قضائي.
3. الملكية على الشياع تحسب. إذا أثبت الملف أن المستفيد يملك حصصا في عقارات، ولم يثبت أنها غير صالحة للسكن أو غير كافية، يرفض الطلب (القرار عدد 23/6).
4. ضيق السكن احتياج. لا يعني الاحتياج غياب السكن فقط، فالتوسع بسبب تغير الوضعية العائلية سبب مبرر (القرار عدد 92/6).
5. للمحكمة أن تعاين. يمكنها أن تأمر بتحقيق أو معاينة للتأكد من كفاية السكن، وتقديرها في ذلك سيادي (القراران 7/6 و 124/6).

هل يستحق المكتري التعويض تلقائيا؟

التعويض حق المكتري بمقتضى المادة 51، لكن محكمة النقض لاحظت في القرار عدد 123/6 أن التعويض عن الإفراغ وصوائر الانتقال لا تقضي به المحكمة تلقائيا، بل بناء على طلب. صدر هذا القرار في نزاع بدأ في ظل ظهير 1980، والاحتياط يقتضي، أيا كان القانون المطبق، أن يطلب المكتري التعويض صراحة في جوابه.

الإفراغ من أجل الهدم وإعادة البناء

يتعين تصحيح الإشعار إذا كان هدم المحل أو إدخال تغييرات هامة عليه ضروريا ويستوجب الإفراغ (المادة 50). ويكون ذلك ضروريا في ثلاث حالات: انعدام الشروط الصحية أو الأمنية في البناء، أو رغبة المكري في إقامة بناء جديد مكان المهدوم، أو ظهور مستجدات في وثائق التعمير تسمح ببناءات إضافية تثمن العقار.

ويحتفظ المكتري بالأسبقية في الرجوع إلى المحل بعد إصلاحه أو إعادة بنائه، بشرط أن يمارس هذا الحق داخل الشهرين المواليين لإخبار المكري له. ويجب على المكري أن يخبره داخل خمسة عشر يوما من تسلمه رخصة السكن أو شهادة المطابقة. وللمكتري أن يطلب من المحكمة تحديد أجل يلتزم المكري خلاله بتنفيذ سبب الإفراغ.

الإشعار بالإفراغ: البيانات والأجل وأسباب البطلان

يتضمن الإشعار بالإفراغ في الكراء السكني والمهني، تحت طائلة البطلان، ثلاثة بيانات (المادة 46): الأسباب التي يستند إليها المكري، وشموله مجموع المحل المكترى بكافة مرافقه، وأجلا لا يقل عن شهرين يبتدئ من تاريخ التوصل.

الأجل شهران، لا ثلاثة أشهر. نؤكد على هذا لأن ملخصات منتشرة على الإنترنت، ومنها ملخصات آلية تظهر في أعلى نتائج البحث، تذكر ثلاثة أشهر في الكراء السكني، والنص واضح.

أما في الكراء التجاري، فللإنذار قواعد مختلفة:

كيف يبلغ الإشعار بعد 24 غشت 2026؟

يحيل القانون 67.12 في التبليغ على فصول قانون المسطرة المدنية القديم، الذي نسخ بدخول القانون 58.25 حيز التنفيذ في 24 غشت 2026. عمليا، يبلغ الإشعار بواسطة مفوض قضائي، وتطبق قواعد التبليغ الجديدة. ومن أهم ما جاءت به: إذا تبين أن المعني بالتبليغ مجهول بالعنوان أو انتقل منه، يعتمد العنوان المسجل في قاعدة معطيات البطاقة الوطنية للتعريف الإلكترونية، ويعد التبليغ إليه توصلا قانونيا (المادة 86 من القانون 58.25).

مسطرة الإفراغ خطوة بخطوة

سواء كان الكراء مكتوبا أو خضع لقانون إفراغ المكتري بدون عقد، تمر مسطرة الإفراغ في الكراء السكني بالمراحل نفسها:

1. تجهيز الملف: ما يثبت العلاقة الكرائية، وفي حالة الاحتياج وثائق عدم التملك، وفي حالة الهدم رخصة البناء والتصميم.
2. توجيه الإشعار: بواسطة مفوض قضائي، ببياناته الإلزامية وأجله القانوني.
3. انتظار الأجل: إن غادر المكتري انتهى النزاع، وإن بقي صراحة أو ضمنيا انتقل الملف إلى المحكمة (المادة 47).
4. دعوى تصحيح الإشعار والإفراغ: أمام المحكمة الابتدائية التي يوجد المحل بدائرتها (المادة 71 من القانون 67.12). وفي الكراء التجاري، دعوى المصادقة على الإنذار أمام المحكمة التجارية (المادتان 26 و 35 من القانون 49.16). ولا يختص قضاء القرب بالإفراغات (المادة 331 من القانون 58.25).
5. الحكم والطعن: يستأنف الحكم داخل ثلاثين يوما من تاريخ التبليغ، والاستئناف يوقف التنفيذ ما لم يكن الحكم مشمولا بالتنفيذ المعجل (المادة 204 من القانون 58.25). والطعن بالنقض لا يوقف التنفيذ، لكن لمحكمة النقض أن تأمر بإيقاف تنفيذ مقررات الإفراغ بطلب معلل (المادة 383).
6. التنفيذ: بعد أن يصير الحكم قابلا للتنفيذ، وفق المراحل المبينة في القسم الموالي.

كم تستغرق دعوى الإفراغ؟

بصدق، لا يمكن لأي محام أن يعدك بمدة محددة. القانون يحدد الآجال لا المدة الإجمالية. وما يطيل الملفات في الغالب أمران: صعوبة تبليغ المكتري، وضعف الإثبات الذي يدفع المحكمة إلى الأمر بتحقيق أو خبرة. ملف مجهز من اليوم الأول يختصر الطريق أكثر من أي شيء آخر.

تنفيذ حكم الإفراغ والاستعانة بالقوة العمومية

غير القانون 58.25 إطار التنفيذ، وأحدث مؤسسة قاضي التنفيذ الذي يشرف على العملية من بدايتها (المواد 474 إلى 476). وتمر عملية تنفيذ حكم الإفراغ بالمراحل الآتية:

1. السند التنفيذي: لا تنفيذ إلا بنسخة من الحكم تحمل الصيغة التنفيذية (المادة 457).
2. طلب التنفيذ: يقيد بكتابة الضبط، ويفتح له ملف تودع فيه كل الإجراءات (المادة 480).
3. الأمر والإعذار: يأمر قاضي التنفيذ بتبليغ نسخة من السند مع إعذار المكتري بالتنفيذ اختياريا، وله أن يأذن بفتح أبواب المحلات في حدود ما تقتضيه مصلحة التنفيذ (المادة 485).
4. التبليغ داخل عشرة أيام: يبلغ المكلف بالتنفيذ المكتري داخل عشرة أيام من تقديم الطلب، ويعذره بالتنفيذ حالا أو بالتعرف بنواياه (المادة 486).
5. القوة العمومية: إذا كان من شأن التنفيذ أن يؤدي إلى مقاومة، يطلب المكلف بالتنفيذ مساعدة القوة العمومية والسلطة المحلية تحت إشراف قاضي التنفيذ، ويمكنه مراجعة القاضي لطلب الموافقة على تسخير القوة العمومية من طرف النيابة العامة (المادة 492).

صعوبة تنفيذ حكم الإفراغ

إدعاء «صعوبة التنفيذ» لا يوقف الإجراءات تلقائيا. يقدر رئيس المحكمة ما إذا كانت الصعوبة مجرد وسيلة للمماطلة فيرفضها، وإذا ظهر له أنها جدية أمر بإيقاف التنفيذ إلى أن يبت فيها داخل أجل أقصاه خمسة أيام (المادتان 493 و 494). وفي الكراء التجاري، لا ينفذ حكم الإفراغ إلا بعد إيداع التعويض المحكوم به (المادة 27 من القانون 49.16).

المكتري الشفوي أم المحتل بدون سند؟

الخلط بين الوصفين من أكثر الأخطاء كلفة. من يؤدي الكراء، ولو دون عقد، مكتر تحميه المادة 74. ورفع «دعوى إفراغ للاحتلال بدون سند» في مواجهته لا يغير وضعه القانوني، بل يعرض الدعوى للرفض ويضيع شهورا.

المحتل بدون سند و من يشغل المحل دون أي علاقة كرائية مع المالك. ويصير المكتري نفسه في هذا الوضع إذا بقي في المحل بعد إنهاء العقد أو فسخه وفق القانون، فيلزمه عندئذ تعويض تحدده المحكمة لا يقل عن ضعف الوجيبة الكرائية عن مدة شغله، ويتحمل إصلاح كل ضرر يلحق بالمحل (المادة 13). وفي مواجهة المحتل، قد يسلك طريق قاضي المستعجلات متى توفر عنصر الاستعجال ولم يمس الطلب بما يمكن أن يقضى به في الجوهر (المادة 226 من القانون 58.25).

المحل المهجور: حين يغادر المكتري ويترك أغراضه

يعد المحل مهجورا إذا ظل مغلقا ستة أشهر على الأقل بعد واحدة من ثلاث وقائع: إخلاء المكتري المحل من منقولاته كليا أو جزئيا، و غيابه عنه دون أن يتفقده بنفسه أو بمن يمثله، أو وفاته أو فقدانه الأهلية دون ظهور أحد المستفيدين (المادة 57). ولا يعد مهجورا ما دام المكتري مستمرا في الوفاء بالتزاماته (المادة 58).

يقدم طلب الاسترجاع إلى رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات، مرفقا بالعقد أو السند الكتابي المثبت للعلاقة الكرائية، ومحضر معاينة الإغلاق ومدته (المادة 59). ويستدعى المكتري في عنوانه الوارد في العقد أو في أي وثيقة رسمية صادرة عنه، وإلا في عنوان المحل (المادة 60). وإذا تعذر استدعاؤه شخصيا، يأمر الرئيس ببحث تجريه الشرطة القضائية تحت إشراف النيابة العامة (المادة 62)، ثم ينفذ أمر الاسترجاع على الأصل (المادة 63).

وفي المحل التجاري، يشترط الاسترجاع توقف المكتري عن الأداء وهجره المحل إلى وجهة مجهولة لمدة ستة أشهر، مع إنذار بالأداء ومحضر معاينة (المادة 32 من القانون 49.16).

الإفراغ في الكراء التجاري والتعويض عنه

المنطق في الكراء التجاري مختلف: الأصل التجاري ثروة بناها المكتري، والقانون يحميه. لذلك يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء العقد يعادل ما لحقه من ضرر، يشمل قيمة الأصل التجاري المحددة انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة، وما أنفقه من تحسينات وإصلاحات، وما فقده من عناصر الأصل، ومصاريف الانتقال. وكل شرط يحرمه من هذا الحق باطل (المادة 7).

إفراغ المحل التجاري للاستعمال الشخصي أو للاحتياج

يمكن للمكري أن ينهي الكراء لرغبته في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي، بإنذار يمنح المكتري ثلاثة أشهر (المادة 26)، لكن هذا السبب ليس من حالات الإعفاء، فيبقى التعويض الكامل مستحقا. أما الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل، فيمكن استرجاعه لسكن المالك أو أقاربه المحددين قانونا، مقابل تعويض يوازي كراء ثلاث سنوات، بشرط أن يشغله المستفيد داخل ستة أشهر ولمدة لا تقل عن ثلاث سنوات، وإلا استحق المكتري تعويضا يوازي كراء ثمانية عشر شهرا (المادة 19).

متى يفرغ المحل التجاري دون تعويض؟

تعدد المادة 8 سبع حالات يعفى فيها المكري من التعويض:

• عدم أداء الوجيبة داخل خمسة عشر يوما من التوصل بالإنذار، متى كان ما بذمة المكتري ثلاثة أشهر على الأقل.
• إحداث تغيير بالمحل دون موافقة المكري يضر بالبناية أو يرفع تحملاته، ما لم يرجع المكتري الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل.
• تغيير نشاط الأصل التجاري دون موافقة المالك، بنفس الاستثناء.
• كون المحل آيلا للسقوط، ما لم يثبت المكتري تقصير المكري في الصيانة رغم إنذاره.
• هلاك المحل بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي.
• كراء المحل من الباطن خلافا لعقد الكراء.
• فقدان الأصل التجاري عنصري الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل.

الهدم وإعادة البناء في المحل التجاري

يشترط تملك المكري المحل مدة لا تقل عن سنة من تاريخ الإنذار، وأداء تعويض مؤقت يوازي كراء ثلاث سنوات، مع الاحتفاظ للمكتري بحق الرجوع (المادة 9). ويجب الشروع في البناء داخل شهرين من الإفراغ، وإلا استحق المكتري التعويض الكامل (المادة 10)، مع الإدلاء برخصة بناء سارية المفعول وتصميم مصادق عليه (المادة 18).

متى يطلب المكتري التجاري التعويض؟

أثناء دعوى المصادقة على الإنذار بطلب مقابل، أو داخل ستة أشهر من تاريخ تبليغه بالحكم النهائي القاضي بالإفراغ (المادة 27). ويجب على المكري إيداع التعويض داخل ثلاثة أشهر من صيرورة الحكم قابلا للتنفيذ، وإلا اعتبر متنازلا عن التنفيذ (المادة 28). ومن أقوى ما يحمي التعويض: توثيق المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء («الساروت») كتابة، كما في الخانة المخصص للساروت في نموذج عقد كراء محل تجاري، لأن التعويض لا يمكن أن يقل عنه (المادة 7).

ما لا يجوز للمكري فعله، حتى لو كان محقا

نفهم نفاد صبر المالك الذي ينتظر شهورا دون أداء. لكن هذه التصرفات تضعف موقفه بدل أن تقويه:

• تغيير الأقفال أو إخراج أغراض المكتري. الإفراغ لا يتم إلا بحكم، وعلى يد المكلف بالتنفيذ.
• قطع الماء أو الكهرباء للضغط عليه. وسيلة ضغط كثيرا ما تنقلب على صاحبها.
• الاعتماد على شرط «الإفراغ الفوري» في العقد. لا أثر له، لأن العقد لا ينتهي إلا بالإشعار وتصحيحه «رغم كل شرط مخالف» (المادة 44).
• وصف المكتري الشفوي بالمحتل بدون سند. يعرض الدعوى للرفض ويضيع الوقت.

والمكتري الذي أخرج بهذه الطرق يمكنه اللجوء إلى قاضي المستعجلات، الذي يملك، رغم وجود منازعة جدية، أن يأمر بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه لوضع حد لاضطراب ثبت جليا أنه غير مشروع (المادة 226 من القانون 58.25).

المالك المقيم خارج المغرب: كيف تتابع قضية الإفراغ؟

لا يلزمك الحضور شخصيا في أي مرحلة. يمكنك توكيل محام بالمغرب يباشر المسطرة كاملة، من الإشعار إلى التنفيذ، بوكالة يصحح إمضاؤها لدى القنصلية المغربية في بلد إقامتك، ونبين في صفحة محامي كراء بأكادير وإنزكان كيف يتم التوكيل وتتبع الملف عن بعد.

لكن انتبه إلى نقطة حسمتها محكمة النقض: إقامتك في الخارج لا تثبت حاجتك إلى محلك في المغرب. في القرار عدد 69/6 الصادر في 24 يناير 2023، نقضت المحكمة قرارا قضى بالإفراغ لفائدة مالكة مهاجرة بأوروبا، لأن التواجد بديار المهجر لا يعد حجة على تحقق شرط الاحتياج.

قرارات محكمة النقض في الإفراغ للاحتياج

سبعة قرارات صادرة سنة 2023، كلها في تطبيق المادة 49 من القانون 67.12، ويمكن الاطلاع على نصوصها في المنصة الرقمية لقرارات محكمة النقض:

أسئلة شائعة حول إفراغ المكتري

هل يمكن إخراج المكتري من المنزل بدون عقد مكتوب؟

نعم.الكراء غير المكتوب يظل ساريا ويخضع للقانون 67.12 (المادة 74)، فيفرغ المكتري بنفس المسطرة: إشعار بالإفراغ مبني على سبب من الأسباب التي تحددها المادة 45، ثم دعوى تصحيحه إن لم يغادر. الفرق أنك تثبت العلاقة الكرائية بوسائل أخرى كالوصولات والتحويلات، ولا يجوز إخراجه بالقوة دون حكم.

المكتري بدون عقد يؤدي الكراء ولا يريد الخروج، ما الحل؟

ما دام يؤدي، لا يقوم سبب التماطل. يبقى لك سببان: استرجاع المحل لسكنك أو لسكن أحد الأقارب الذين تحددهم المادة 45، أو ضرورة الهدم أو الإصلاح. توجه إشعار بأجل لا يقل عن شهرين، ثم ترفع دعوى تصحيحه إن بقي، مع تعويض يعادل وجيبة سنة وصوائر الانتقال (المادة 51).

ما هي شروط الإفراغ للاحتياج في القانون المغربي؟

أن يكون المحل ملكا للمكري منذ 18 شهرا على الأقل من تاريخ الإشعار، وألا يشغل المستفيد، أي المكري أو زوجه أو أصوله أو فروعه من الدرجة الأولى أو المستفيد من الوصية الواجبة أو المكفول، سكنا في ملكه أو كافيا لحاجياته (المادة 49). ويسقط الشرطان إذا عرض المكري سكنا مماثلا بنفس الوجيبة.

ما هو أجل الإنذار بالإفراغ للاحتياج، ومتى يكون باطلا؟

في الكراء السكني، شهران على الأقل من تاريخ توصل المكتري. ويكون الإشعار باطلا إذا لم يتضمن السبب الذي يستند إليه، أو لم يشمل مجموع المحل بمرافقه، أو منح أجلا أقل من شهرين (المادة 46 من القانون 67.12). وفي الكراء التجاري، الأجل ثلاثة أشهر عند طلب المحل للاستعمال الشخصي (المادة 26 من القانون 49.16).

ما هو تعويض المكتري عن الإفراغ في المغرب؟

في الكراء السكني، يؤدي المكري عند تصحيح الإشعار تعويضا يعادل وجيبة سنة، زيادة على صوائر الانتقال المثبتة (المادة 51)، وتعويضا لا يقل عن وجيبة سنة إن ثبت أن السبب غير صحيح أو لم ينفذ (المادة 52). وفي الكراء التجاري، يشمل التعويض قيمة الأصل التجاري وما أنفقه المكتري (المادة 7 من القانون 49.16)، إلا في حالات الإعفاء.

كم تستغرق دعوى الإفراغ؟

لا يحدد القانون مدة إجمالية. ما يحدده هو آجال: شهران على الأقل للإشعار في الكراء السكني، ثم مرحلة المحكمة الابتدائية، ثم ثلاثون يوما من التبليغ للاستئناف، وهو يوقف التنفيذ ما لم يكن الحكم مشمولا بالتنفيذ المعجل (المادة 204 من القانون 58.25). وجودة الإثبات وسرعة التبليغ هما ما يختصر المدة فعلا.

ما هي إجراءات تنفيذ حكم الإفراغ؟

يقدم طلب التنفيذ بنسخة من الحكم تحمل الصيغة التنفيذية، فيفتح ملف تنفيذ، ويأمر قاضي التنفيذ بتبليغ الحكم مع إعذار المكتري بالإفراغ اختياريا، ويتم التبليغ داخل عشرة أيام من تقديم الطلب (المادتان 485 و 486 من القانون 58.25). فإن امتنع أو قاوم، يطلب تسخير القوة العمومية تحت إشراف قاضي التنفيذ (المادة 492).

هذا الدليل للاسترشاد العام، ولا يغني عن استشارة قانونية تخص حالتك. النص المحين للقانون 67.12 متاح على بوابة عدالة.