«اشتريت أصلا تجاريا، فهل أحتاج إلى موافقة مالك المحل؟» «أكتري هذا المحل منذ سنوات دون عقد مكتوب، فهل يحميني القانون إن طلب المالك إفراغي؟» السؤالان يجيب عنهما نص واحد: قانون الكراء التجاري في المغرب، أي القانون رقم 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
نشرح هنا هذا القانون بابا بابا: على أي محلات يطبق، وما شروط العقد، وما الذي يحمي المكتري، ومتى يسترجع المكري محله، وكيف يفوت الحق في الكراء أو يكرى المحل من الباطن، وأي مسطرة تتبع عند النزاع. ونستند فيه إلى نص القانون، وإلى ثلاثة قرارات لمحكمة النقض.
آخر مراجعة: أكتوبر 2026. النصوص المعتمدة: القانون 49.16 كما نشر سنة 2016، والقانون 07.03 المتعلق بمراجعة الوجيبة، والقانون 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية.
ما هو قانون الكراء التجاري؟
قانون الكراء التجاري في المغرب هو القانون رقم 49.16، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.99 بتاريخ 18 يوليوز 2016، والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 6490 بتاريخ 11 غشت 2016. ينظم العلاقة بين المكري والمكتري في العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، في 38 مادة موزعة على أحد عشر بابا.
وهو المقصود حين يبحث عن «قانون 49.16 المتعلق بالكراء التجاري» أو «قانون كراء المحلات التجارية بالمغرب»: نص واحد يحكم المحل التجاري والصناعي والحرفي.
دخل القانون حيز التنفيذ بعد ستة أشهر من نشره، أي في فبراير 2017، وتطبق أحكامه على عقود الكراء الجارية وعلى القضايا غير الجاهزة للبت فيها، دون تجديد للإجراءات والأحكام السابقة. ونسخ ظهير 24 ماي 1955 الذي ظل ينظم الكراء التجاري أكثر من ستين سنة، والمادة 112 من مدونة التجارة (المادة 38).
| الباب | المواد | موضوعه | أين نشرحه |
| الأول | 1 إلى 4 | شروط التطبيق: النطاق والكتابة والمدة | هذا المقال |
| الثاني | 5 | الوجيبة الكرائية | ملخص في هذا المقال |
| الثالث | 6 إلى 8 | الحق في التجديد، والتعويض والإعفاء منه | ملخص، ومقال «فسخ عقد الكراء» |
| الرابع | 9 إلى 18 | حالات الحق في الرجوع: الهدم، والمحل الآيل للسقوط، والتوسيع والتعلية | هذا المقال |
| الخامس | 19 و 20 | إفراغ السكن الملحق بالمحل | هذا المقال |
| السادس | 21 | نزع ملكية العقار المستغل فيه أصل تجاري | هذا المقال |
| السابع | 22 و 23 | الأنشطة المكملة أو المرتبطة أو المختلفة | هذا المقال بالتفصيل |
| الثامن | 24 | الكراء من الباطن | هذا المقال بالتفصيل |
| التاسع | 25 | تفويت الحق في الكراء | هذا المقال بالتفصيل |
| العاشر | 26 إلى 36 | المسطرة | ملخص، ومقال «قانون إفراغ المكتري بدون عقد» |
| الحادي عشر | 37 و 38 | مقتضيات ختامية | هذا المقال |
هل صدر قانون كراء تجاري جديد في 2026؟
لا. إلى غاية تاريخ هذه المراجعة، يبقى القانون 49.16 هو قانون الكراء التجاري الجديد بالمغرب، و «الجديد» فيه مقارنة بظهير 1955 الذي عوضه. لذلك فكل شرح قانون الكراء التجاري الجديد هو في الواقع شرح للقانون 49.16 نفسه.
الجديد الفعلي في 2026 هو المسطرة: دخل القانون 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية حيز التنفيذ في 24 غشت 2026، وعوض قانون 1974. فصارت منازعات الكراء التجاري تخضع لقواعد التبليغ والتنفيذ الجديدة . والإطار العام للقوانين التي تحكم الكراء في المغرب، السكني منه والتجاري، مفصل في الإطار العام لقوانين الكراء الثلاثة.
على أي محلات يطبق قانون الكراء التجاري 49.16؟
يطبق قانون الكراء التجاري، حسب مادته الأولى، على أربعة أصناف من العقود:
- كراء العقارات أو المحلات التي يستغل فيها أصل تجاري في ملكية تاجر أو حرفي أو صانع.
- كراء العقارات أو المحلات الملحقة بالمحل الذي يستغل فيه الأصل التجاري. وعند تعدد المالكين، يشترط ضم المحل الملحق إلى الأصلي موافقة مالكي العقارين.
- كراء الأراضي العارية التي شيدت عليها، قبل الكراء أو بعده، بنايات لاستغلال أصل تجاري، بشرط الموافقة الكتابية للمالك.
- كراء المحلات التجارية أو الصناعية أو الحرفية الداخلة في الملك الخاص للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية، مع مراعاة الاستثناء الوارد في المادة 2.
ويسري أيضا على محلات مؤسسات التعليم الخصوصي، والتعاونيات التي تمارس نشاطا تجاريا، والمصحات والمؤسسات المماثلة لها، والصيدليات، والمختبرات الخاصة للتحاليل البيولوجية الطبية، وعيادات الفحص بالأشعة (المادة الأولى، البند ثانيا).
ما الذي يستثنيه القانون 49.16؟
لا تخضع للقانون 49.16 ثمانية أصناف من العقود (المادة 2):
- كراء محلات الملك العام للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية.
- كراء محلات الملك الخاص للدولة، أو ملك الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية، حين تكون مرصودة لمنفعة عامة.
- كراء المحلات التجارية أو الصناعية أو الحرفية الداخلة في الأوقاف.
- العقود المبرمة بناء على مقرر قضائي أو نتيجة له.
- كراء محلات المراكز التجارية، أي المجمعات التجارية ذات الشعار الموحد التي تسير بصورة موحدة.
- كراء محلات الفضاءات المخصصة لاستقبال مقاولات الصناعة وتكنولوجيا المعلومات، التي تنجزها الدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية أو المقاولات العمومية لدعم الأنشطة المدرة للدخل.
- عقود الكراء الطويل الأمد.
- عقود الائتمان الإيجاري العقاري.
وكل كراء لا تتوفر فيه شروط الباب الأول، أي النطاق والكتابة والمدة، يخضع لقانون الالتزامات والعقود ما لم يخضع لقانون خاص (المادة 37). أما كراء الأصل التجاري نفسه، بزبنائه وسمعته وعناصره، فعقد مختلف هو التسيير الحر، الذي تنظمه مدونة التجارة.
محل في ملك جماعة ترابية: القرار 199
في القرار عدد 199 الصادر في 22 مارس 2023، في الملف التجاري رقم 218/3/2/2020،
اكترى شخص من جماعة ترابية مسبحا بلديا سنة 2011، لمدة ثلاث سنوات غير قابلة للتجديد، بعقد يمنع توليته للغير وينص على فسخه تلقائيا عند الإخلال بأحد شروطه. ثم باع المكتري ما اعتبره أصلا تجاريا لشخص آخر، فطلبت الجماعة الفسخ والإفراغ.
تمسك المشتري بأن المادة 25 من القانون 49.16 تخول المكتري تفويت حق الكراء دون موافقة المكري. ورفضت محكمة النقض الطعن: المسبح عقار في ملك جماعة ترابية مخصص لمنفعة عامة، فلا يخضع عقد كرائه للقانون 49.16 بمقتضى المادتين 1 و 2، ولا يؤسس به أصل تجاري، بل يخضع للقواعد العامة. فطبقت المحكمة الشرط الفاسخ الوارد في العقد، وأيدت الفسخ والإفراغ.
نصيحة من المحامي: قبل كراء محل في ملك الدولة أو جماعة ترابية أو مؤسسة عمومية، أو شراء أصل تجاري قائم فيه، تحقق من وضعية العقار: هل هو ملك عام، أو مرصود لمنفعة عامة؟ إن كان كذلك، فلا حق في التجديد ولا في التعويض ولا في التفويت بموجب القانون 49.16، والعقد وحده يحكم العلاقة.
شروط عقد الكراء التجاري
الكراء عقد يمنح بمقتضاه أحد طرفيه للآخر منفعة منقول أو عقار، خلال مدة معينة، مقابل أجرة محددة (الفصل 627 من قانون الالتزامات والعقود). ويمكن تعريف عقد الكراء التجاري، انطلاقا من المادتين 1 و 3 من القانون 49.16، بأنه كراء مكتوب ثابت التاريخ لعقار أو محل يستغل فيه أصل تجاري أو صناعي أو حرفي. هذا هو عقد كراء محل تجاري في القانون المغربي، وهذه شروطه في قانون الكراء التجاري:
الكتابة وثبوت التاريخ والبيان الوصفي
تبرم عقود الكراء التجاري وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ، ويجب عند تسليم المحل تحرير بيان بوصف حالة الأماكن، يكون حجة بين الطرفين (المادة 3).
وشروط كراء محل تجاري لا تقف عند الشكل: الوجيبة وكافة التحملات تحدد بالتراضي، وكل تحمل لم يحدد العقد الطرف الملزم به يعتبر داخلا في الوجيبة (المادة 5). فالعقد الذي يسكت عن الضرائب أو مصاريف الصيانة المشتركة، مثلا، يجعلها على المكري.
شرط المدة والساروت
يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل. ويعفى من شرط المدة إذا قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء، أي ما يسمى «الساروت»، بشرط توثيقه كتابة في عقد الكراء أو في عقد منفصل (المادة 4).
والبنود التي تترجم هذه الشروط إلى عقد، من خانة الساروت إلى جدول التحملات والشرط الفاسخ، تجدها في عقد تجاري مكتوب جاهز للتحميل.
كراء محل تجاري بدون عقد مكتوب: ما الذي يتغير؟
كثير من المحلات في المغرب ما زالت مكتراة بالاتفاق الشفوي أو بوصولات أداء فقط. وقانون الكراء التجاري يتعامل مع هذه الوضعية بطريقتين، حسب تاريخ إبرام الكراء.
الكراء المبرم قبل دخول القانون حيز التنفيذ
تخضع الأكرية المبرمة خلافا للمادة 3، أي دون محرر كتابي ثابت التاريخ، للقانون 49.16، ويمكن للطرفين الاتفاق في أي وقت على إبرام عقد مطابق لمقتضياته (المادة 38).
في القرار عدد 47 الصادر في 20 يناير 2022، في الملف التجاري رقم 675/3/2/2019، دفع مكتر لدكان بالدشيرة الجهادية بأن شرط الكتابة غير متوفر في عقده، فلا يطبق عليه القانون 49.16. ورفضت محكمة النقض الطعن، وأقرت تعليل محكمة الاستئناف: العقود المقصودة في المادة 37 هي التي ستبرم بعد دخول القانون الجديد حيز التنفيذ، أما المبرمة قبله فقد استثناها المشرع من شرط الكتابة بمقتضى المادة 38.
الكراء المبرم بعد دخوله حيز التنفيذ
ويفهم من هذا التعليل أن الكراء التجاري المبرم بعد دخول القانون حيز التنفيذ، دون محرر كتابي ثابت التاريخ، يدخل في المادة 37، فيخضع لقانون الالتزامات والعقود. والنتيجة العملية أن المكتري قد يفقد ما يميز الكراء التجاري، والتعويض عن الإفراغ، وحق تفويت الكراء.
إثبات الكراء: الشهود لا يكفون
وحتى إثبات العلاقة نفسها قد يتعثر. يلزم أن يثبت كراء العقارات بالكتابة إذا عقد لأكثر من سنة (الفصل 629 من قانون الالتزامات والعقود).
في القرار عدد 40 الصادر في 19 يناير، 2023، في الملف التجاري رقم 309/3/2/2021، طالب مالك محل بالفقيه بن صالح، يستعمل في إصلاح الدراجات الهوائية بوجيبة 200 درهم شهريا، بكراء متأخر منذ 2003 قدره 30.800 درهم، وبالفسخ والإفراغ، معتمدا على شاهدين. حكمت المحكمة الابتدائية لصالحه بعد بحث، ثم ألغت محكمة الاستئناف التجارية الحكم وقضت بعدم قبول الدعوى.
ورفضت محكمة النقض الطعن: عقد الكراء تصرف قانوني يتطلب تلاقي إرادتين، لا واقعة مادية تثبت بشهادة الشهود. والعقد المنصب على عقار لأكثر من سنة، دون حجة كتابية، مصير الدعوى بشأنه عدم القبول.
نصيحة من المحامي: إن كنت تكتري محلا تجاريا أو تكريه دون عقد مكتوب، فالقانون يسمح بتسوية الوضعية في أي وقت بعقد مطابق (المادة 38). عقد ثابت التاريخ اليوم يجنبك غدا نزاعا حول وجود الكراء نفسه، قبل أي نزاع حول التجديد أو التعويض.
الوجيبة الكرائية والتحملات ومراجعتها
تحدد الوجيبة الكرائية وكافة التحملات بتراضي الطرفين (المادة 5). ويحيل قانون الكراء التجاري في مراجعتها على القانون 07.03، الذي صار لا يسري إلا على المحلات المعدة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي منذ صدور القانون 67.12 (المادة 75 من القانون 67.12).
ولا يجوز الاتفاق على رفع الوجيبة قبل مرور ثلاث سنوات من إبرام العقد أو من آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية، ولا بنسبة تتجاوز 10% في المحلات غير السكنية (المادتان 2 و 4 من القانون 07.03).
واستثناء، لا تتقيد المحكمة بنسب القانون 07.03 في حالتين: تحديد الوجيبة عند رجوع المكتري إلى المحل بعد إعادة بنائه (المادة 12)،ومراجعتها إذا كانت وجيبة الكراء من الباطن أعلى من الأصلية (المادة 24). وطريقة المطالبة بالزيادة وتاريخ سريانها تفاصيلها في شروط الزيادة في الكراء التجاري.
الحماية القانونية للمكتري: التجديد والتعويض
الحماية القانونية للكراء التجاري، كما يرسمها قانون الكراء التجاري، تقوم على قاعدتين:
- التجديد: يكون المكتري محقا في تجديد العقد متى توفرت شروط الباب الأول، ولا ينتهي العمل بالعقد إلا وفق مسطرة الإنذار في المادة 26، وكل شرط مخالف باطل (المادة 6).
- التعويض: يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء العقد يعادل ما لحقه من ضرر، ويشمل قيمة الأصل التجاري المحددة انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة، والتحسينات والإصلاحات، وما فقده من عناصر الأصل، ومصاريف الانتقال. وللمكري أن يثبت أن الضرر أخف، وكل اتفاق يحرم المكتري من التعويض باطل. وإن أدى المكتري ساروتا، فلا يقل التعويض عنه (المادة 7).
ونصحح هنا معلومة تتكرر في ملخصات البحث الآلية: التعويض في الكراء التجاري لا يستحق فقط عند «الإفراغ غير المبرر». فالمادة 7 تجعله مستحقا عن كل إنهاء للعقد، حتى حين يسترجع المكري محله لسبب مشروع كالاستعمال الشخصي. والإعفاء منه لا يكون إلا في الحالات السبع المحددة في المادة 8، ومنها عدم أداء ثلاثة أشهر من الكراء رغم الإنذار، والكراء من الباطن خلافا للعقد، وإغلاق المحل سنتين على الأقل.
وتفاصيل الحق في التجديد، وأثر عبارة «غير قابل للتجديد» في العقد، في شروط تجديد الكراء التجاري وإنهائه.
الاسترجاع للاستعمال الشخصي: حق مشروع مقابل التعويض
في القرار 47 نفسه، أرادت المالكة استرجاع محلها لاستعماله شخصيا، فوجهت إنذارا بالإفراغ. وأقرت محكمة النقض تعليل محكمة الاستئناف: رغبة المكري في استرجاع محله للاستعمال الشخصي حق مشروع لا يقيده المشرع بأي شرط غير احترام مسطرة الإفراغ، مقابل تعويض المكتري متى ثبتت شروطه.
غير أن طلب التعويض في هذه القضية قدم لأول مرة أمام محكمة الاستئناف، فاعتبر طلبا جديدا غير مقبول.
نصيحة من المحامي: إذا توصلت بإنذار بالإفراغ في كراء تجاري، فاطلب التعويض بطلب مقابل أثناء دعوى المصادقة على الإنذار، أو برفع دعوى داخل ستة أشهر من تبليغك بالحكم النهائي القاضي بالإفراغ (المادة 27). لا تجعل الاستئناف أول مكان تطلبه فيه.
حالات الحق في الرجوع: الهدم، والمحل الآيل للسقوط، والتوسيع
خصص قانون الكراء التجاري بابا كاملا للحالات التي يسترجع فيها المكري محله لإنجاز أشغال، مع احتفاظ المكتري بحق الرجوع إليه. ويجب على المالك، في الهدم وإعادة البناء وفي التوسيع أو التعلية، أن يدلي برخصة بناء سارية المفعول وبالتصميم المصادق عليه (المادة 18).
الهدم وإعادة البناء
يحق للمكري طلب الإفراغ للهدم وإعادة البناء، بشرط تملكه للمحل مدة لا تقل عن سنة من تاريخ الإنذار، وأداء تعويض مؤقت يوازي كراء ثلاث سنوات، مع حق المكتري في الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محلات معدة لنشاط مماثل. ويمكن للمحكمة، بطلب من المكتري، أن تحمل المكري جزءا من مصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا يقل عن نصفها، إذا أثبتها المكتري (المادة 9).
ويجب الشروع في البناء داخل شهرين من الإفراغ (المادة 10)، وإشعار المكتري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد على ألا يتعدى ثلاث سنوات من الإفراغ، ثم إخباره داخل شهر من تسلم شهادة المطابقة بأن المحل رهن إشارته (المادة 11). وعند رجوعه، يؤدي المكتري الوجيبة القديمة إلى أن تحدد الشروط الجديدة اتفاقا أو قضاء (المادة 12).وإذا تعدد المكترون ولم تتسع البناية الجديدة للجميع، تكون الأسبقية لأقدمهم ممن عبروا عن رغبتهم في الرجوع (المادة 14)، ويستحق من لم يبق له محل التعويض الكامل (المادة 15).
المحل الآيل للسقوط
يحق للمكري طلب الإفراغ إذا كان المحل آيلا للسقوط، مع مراعاة التشريع المتعلق بالمباني الآيلة للسقوط، وأجل الإنذار هنا خمسة عشر يوما (المادتان 13 و 26). ولا تعويض عن الإفراغ في هذه الحالة، ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري عن عدم القيام بالصيانة رغم إنذاره (المادة 8).
ويكون المكتري محقا في الرجوع إذا أعرب عن رغبته أثناء دعوى الإفراغ. وإن لم يفعل، يلزم المكري بإخباره بتاريخ الشروع في البناء، ومطالبته بالتعبير عن نيته داخل ثلاثة أشهر من التوصل، وإلا سقط حقه. ولا يقوم حق الرجوع إلا إذا أعيد البناء أو أصلح داخل ثلاث سنوات من الإفراغ (المادة 13).
التوسيع أو التعلية
إذا لم يتأت توسيع البناية أو تعليتها إلا بإفراغ المحل، يكون الإفراغ مؤقتا لمدة يحددها المكري لا تتعدى سنة، يمكن تمديدها سنة أخرى بطلب منه. ويستحق المكتري عن مدة الإفراغ تعويضا يساوي الضرر في حدود أرباحه حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية المنصرمة، ولا يقل التعويض الشهري عن قيمة السومة الكرائية، ولا يستوفي المكري الوجيبة طيلة المدة. وإن لم يعد المكري المحل داخل الأجل، استحق المكتري التعويض الكامل (المادة 16). ويختص رئيس المحكمة بطلب الإفراغ، وبتحديد التعويض، وبطلب التمديد (المادة 17).
إفراغ السكن الملحق بالمحل، ونزع ملكية العقار
يجوز للمالك أن يطلب إفراغ الجزء المخصص للسكن الملحق بالمحل، ليسكنه بنفسه أو زوجه أو أحد أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيدين من الوصية الواجبة أو المكفول، بشرط إثبات أن المستفيد لا يتوفر على سكن في ملكه، أو يتوفر على سكن غير كاف لحاجياته العادية. ويستحق المكتري تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات حسب آخر سومة للمحل الملحق (المادة 19).
ويجب على المستفيد أن يسكن المحل شخصيا داخل ستة أشهر من مغادرة المكتري، ولمدة لا تقل عن ثلاث سنوات، ما لم يكن له عذر مقبول. وإلا استحق المكتري تعويضا يوازي كراء ثمانية عشر شهرا (المادة 19).
ولا يجوز هذا الإفراغ في ثلاث حالات (المادة 20): إذا كان من شأنه المساس الخطير باستغلال الأصل التجاري، أو تعلق بملحقات المؤسسات السياحية وأشكال الإيواء السياحي والمصحات ومؤسسات التعليم الخصوصي، أو كان جزء السكن لا يمكن فصله عن الجزء التجاري، فلا يفرغ منه إلا مع الجزء التجاري وفق القانون.
وإذا نزعت ملكية عقار يستغل فيه أصل تجاري لأجل المنفعة العامة، تطبق مقتضيات القانون 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت (المادة 21).
ممارسة نشاط مكمل أو مختلف في المحل
يسمح قانون الكراء التجاري للمكتري بممارسة نشاط مكمل أو مرتبط بنشاطه الأصلي، إذا لم يكن منافيا لغرض البناية وخصائصها وموقعها، ولا يؤثر على سلامتها. يوجه المكتري طلبه إلى المكري مع بيان الأنشطة المطلوبة، وعلى المكري أن يشعره بموقفه داخل شهرين من التوصل، وإلا اعتبر موافقا. وعند الرفض، يمكن للمكتري اللجوء إلى رئيس المحكمة بصفته قاضيا للأمور المستعجلة للإذن له (المادة 22).
أما النشاط المختلف عما اتفق عليه في العقد، فلا يجوز إلا بموافقة كتابية من المكري (المادة 22). وتغيير النشاط دون موافقة المالك من حالات الإعفاء من التعويض، ما لم يرجع المكتري الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له، وفي جميع الأحوال داخل ثلاثة أشهر (المادة 8). ويحق للمكري المطالبة بتحديد وجيبة جديدة تسري من تاريخ المطالبة القضائية (المادة 23).
نصيحة من المحامي: وجه طلب ممارسة النشاط المكمل بواسطة مفوض قضائي (المادة 34)، واحتفظ بمحضر التبليغ. سكوت المكري شهرين يعتبر موافقة بحكم القانون، لكن إثبات تاريخ التوصل يقع عليك.
الكراء من الباطن في كراء تجاري
على خلاف الكراء السكني، الذي يمنع التولية دون موافقة كتابية ثابتة التاريخ من المكري (المادة 39 من القانون 67.12)، الأصل في قانون الكراء التجاري هو الجواز: يمكن للمكتري أن يكري المحل للغير كلا أو بعضا، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، وتبقى العلاقة قائمة بين المكري والمكتري الأصلي (المادة 24).
- لا أثر للكراء من الباطن تجاه المكري إلا من تاريخ إخباره به.
- على المكري الذي أخبر به أن يشعر المكتري الفرعي بكل إجراء يعتزم اتخاذه ضد المكتري الأصلي، تحت طائلة عدم مواجهته به.
- يبقى المكتريان الأصلي والفرعي متضامنين تجاه المكري في كل التزامات العقد الأصلي.
- إذا كانت وجيبة الكراء من الباطن أعلى من الأصلية، يحق للمكري مراجعة الوجيبة اتفاقا أو قضاء.
والكراء من الباطن خلافا لعقد الكراء يعفي المكري من التعويض عند الإفراغ (المادة 8). فالبند الذي يمنعه في العقد ليس تفصيلا.
تفويت الحق في الكراء التجاري
هذا من أقوى ما يميز قانون الكراء التجاري: يحق للمكتري تفويت حق الكراء مع باقي عناصر الأصل التجاري أو مستقلا عنها، دون موافقة المكري، ورغم كل شرط مخالف (المادة 25). لكن للتفويت شروطا لا ينتج أثره بدونها:
- الشكل: عقد رسمي أو عرفي ثابت التاريخ، يتضمن البيانات الواردة في المادة 81 من مدونة التجارة، ويخضع للإجراءات المنصوص عليها في المواد 83 إلى 89 منها.
- الثمن: يودع لدى جهة مؤهلة قانونا للاحتفاظ بالودائع.
- إشعار المكري: من المفوت والمفوت له معا، تحت طائلة عدم سريان آثار التفويت عليه. ولا يواجه به إلا من تاريخ تبليغه.
- حق الأفضلية: يمكن للمكري أن يسترجع المحل بعرض مجموع المبالغ التي دفعها المشتري أو إيداعها، داخل ثلاثين يوما من تبليغه، وإلا سقط حقه.
ويبقى المكتري الأصلي مسؤولا تجاه المكري عن الالتزامات السابقة للتفويت. ولا يمنع التفويت المكري من طلب الإفراغ إذا تحققت إحدى حالات المادة 8، ولا يوقف الدعاوى الجارية قبله (المادة 25).
نصيحة من المحامي: حق التفويت لا يقوم إلا إذا كان الكراء خاضعا للقانون 49.16 في القرار 199 المعروض أعلاه، تمسك مشتري الأصل التجاري بالمادة 25، لكن العقار كان في ملك جماعة ترابية ومخصصا لمنفعة عامة، فخرج الكراء من نطاق القانون، وانتهى الأمر بالفسخ والإفراغ. قبل الشراء، اقرأ عقد الكراء وتحقق من وضعية العقار.
أما الأصل التجاري نفسه، بعناصره المادية والمعنوية، فنخصص له مقالا مستقلا.
منازعات الكراء التجاري: المسطرة والمحكمة المختصة
| الإجراء | القاعدة | السند |
| الإنذار | يتضمن السبب وجوبا، وأجلا للإفراغ يبدأ من التوصل: خمسة عشر يوما لعدم أداء الكراء أو للمحل الآيل للسقوط، وثلاثة أشهر للاستعمال الشخصي، أو الهدم وإعادة البناء، أو التوسيع، أو التعلية، أو سبب جدي يرجع لإخلال المكتري ببنود العقد | المادة 26 |
| التبليغ | بواسطة مفوض قضائي، أو وفق المسطرة المدنية | المادة 34 |
| دعوى المصادقة | ترفع بعد انتهاء أجل الإنذار، ويسقط الحق فيها بمرور ستة أشهر، مع إمكان توجيه إنذار جديد. وإذا تعذر التبليغ لأن المحل مغلق باستمرار، ترفع بعد مرور الأجل من تاريخ تحرير محضر بذلك | المادة 26 |
| طلب التعويض | طلب مقابل أثناء دعوى المصادقة، أو دعوى داخل ستة أشهر من تبليغ الحكم النهائي بالإفراغ | المادة 27 |
| تنفيذ الإفراغ | لا يتم إلا بعد إيداع التعويض المحكوم به، ويجب إيداعه داخل ثلاثة أشهر من صيرورة الحكم قابلا للتنفيذ، وإلا اعتبر المكري متنازلا عن التنفيذ | المادتان 27 و 28 |
| الأصل التجاري المثقل بتقييدات | يبلغ المكري طلبه إلى الدائنين المقيدين، ولا يستخلص المكتري التعويض الكامل إلا بشهادة تثبت خلو الأصل من التقييدات، أو بعد انصرام أجل تعرض الدائنين | المادتان 29 و 30 |
| المحل المهجور | يسترجعه المكري بأمر من قاضي الأمور المستعجلة، بعد توقف المكتري عن الأداء وهجره المحل إلى وجهة مجهولة لمدة ستة أشهر | المادة 32 |
| الشرط الفاسخ | إذا تضمنه العقد، فعند عدم أداء ثلاثة أشهر من الكراء وبقاء الإنذار بالأداء دون جدوى خمسة عشر يوما من التوصل، يطلب المكري من قاضي الأمور المستعجلة معاينة تحقق الشرط الفاسخ وإرجاع المحل | المادة 33 |
| الآجال | كاملة | المادة 36 |
وتختص المحاكم التجارية بالنظر في النزاعات المتعلقة بتطبيق قانون الكراء التجاري، مع انعقاد الاختصاص للمحاكم الابتدائية وفق قانون التنظيم القضائي (المادة 35). ويستعمل القانون 58.25 اليوم تسمية «المحاكم الابتدائية التجارية» و «الأقسام المتخصصة في القضاء التجاري بالمحاكم الابتدائية» (المادة 70 من القانون 58.25).
ومراحل الإنذار والمصادقة وتنفيذ الإفراغ، مع حالات الإعفاء السبع من التعويض، مفصلة في مسطرة المصادقة على الإنذار وتنفيذ الإفراغ التجاري.
قرارات محكمة النقض في الكراء التجاري
ثلاثة قرارات اعتمدنا عليها في هذا المقال، ويمكن الاطلاع على نصوصها في المنصة الرقمية لقرارات محكمة النقض:
| القرار | التاريخ | الملف التجاري | المبدأ | المآل |
| عدد 47 | 20 يناير 2022 | 675/3/2/2019 | الأكرية المبرمة قبل دخول القانون 49.16 حيز التنفيذ مستثناة من شرط الكتابة (المادتان 37 و 38)، والاسترجاع للاستعمال الشخصي حق مشروع مقابل التعويض، وطلب التعويض المقدم لأول مرة في الاستئناف طلب جديد غير مقبول | رفض الطلب |
| عدد 40 | 19 يناير 2023 | 309/3/2/2021 | كراء العقار لأكثر من سنة يثبت بالكتابة (الفصل 629 من ق.ل.ع)، ولا تكتفي شهادة الشهود، فتكون الدعوى غير مقبولة | رفض الطلب |
| عدد 199 | 22 مارس 2023 | 218/3/2/2020 | كراء عقار في ملك جماعة ترابية مخصص لمنفعة عامة لا يخضع للقانون 49.16، ويطبق عليه الشرط الفاسخ الوارد في العقد | رفض الطلب |
أسئلة شائعة حول قانون الكراء التجاري
ما هو القانون 49.16 المتعلق بالكراء التجاري؟
هو القانون الذي ينظم كراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.99 بتاريخ 18 يوليوز 2016، والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 6400 بتاريخ 11 غشت 2016. يحدد نطاق الكراء التجاري، وشرط الكتابة، والحق في التجديد، والتعويض عن الإفراغ، والتفويت، والكراء من الباطن، ومسطرة الإنذار.
ما هو القانون الجديد للكراء التجاري في المغرب؟
القانون الجديد للكراء التجاري هو القانون 49.16، الذي دخل حيز التنفيذ بعد ستة أشهر من نشره سنة 2016، وعوض ظهير 24 ماي 1955. ولم يصدر بعده قانون كراء تجاري آخر إلى غاية تاريخ هذه المراجعة. أما الجديد في 2026 فهو القانون 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية، الساري منذ 24 غشت 2026.
ما هي شروط عقد الكراء التجاري؟
يشترط القانون 49.16 إبرام العقد بمحرر كتابي ثابت التاريخ، وتحرير بيان بوصف حالة المحل عند تسليمه (المادة 3). ويكتسب المكتري الحق في التجديد بانتفاع مستمر بالمحل لمدة سنتين على الأقل، أو دون شرط المدة إذا أدى مبلغا مقابل الحق في الكراء موثقا كتابة (المادة 4). وتحدد الوجيبة والتحملات بالتراضي (المادة 5).
ما هي عواقب كراء محل تجاري بدون عقد؟
الكراء التجاري المبرم قبل دخول القانون 49.16 حيز التنفيذ يبقى خاضعا له رغم غياب الكتابة (المادة 38). أما المبرم بعده دون عقد ثابت التاريخ، فقد يطبق عليه قانون الالتزامات والعقود (المادة 37). كما أن كراء العقار لأكثر من سنة يثبت بالكتابة (الفصل 629 من ق.ل.ع)، وقد قضت محكمة النقض بعدم قبول دعوى انعدمت فيها هذه الحجة.
هل يمكن تفويت الحق في الكراء التجاري دون موافقة المكري؟
نعم. يحق للمكتري تفويت حق الكراء مع باقي عناصر الأصل التجاري أو مستقلا عنها، دون موافقة المكري ورغم كل شرط مخالف (المادة 25 من القانون 49.16). لكن يجب إشعار المكري حتى يسري عليه التفويت، ويتم بعقد رسمي أو عرفي ثابت التاريخ، وللمكري حق الأفضلية داخل ثلاثين يوما من تبليغه.
هل لديك نزاع في كراء محل تجاري؟
سواء كنت مكريا يريد استرجاع محله، أو مكتريا يواجه إنذارا بالإفراغ أو يريد تفويت حق الكراء، أو مستثمرا مقيما بالخارج يشتري أصلا تجاريا في المغرب، فالخطوة الأولى هي التحقق من أن الكراء يخضع فعلا للقانون 49.16، ومن وثائقه. يدرس مكتب ناجي للمحاماة وضعيتك ووثائقك، داخل المغرب أو عن بعد. تعرف على خدمة نزاعات الكراء التجاري بأكادير.
محام منتم لهيئة المحامين بأكادير كلميم والعيون، رقم التسجيل 963.
هذا الدليل للاسترشاد العام، ولا يغني عن استشارة قانونية تخص حالتك. النصوص التشريعية الرسمية متاحة على بوابة عدالة.
