«انتهت مدة العقد ثلاثة أشهر، والمكتري مازال في الشقة. أليس العقد مفسوخا من تلقاء نفسه؟» نسمع عن هذا السؤال كثيرا من المكرين، ونسمع عكسه من المكترين: «أريد المغادرة قبل نهاية السنة، فهل يكفي أن أعيد المفاتيح؟»
الجواب عن السؤالين يبدأ من النقطة نفسها: فسخ عقد الكراء في المغرب لا يقع بقرار منفرد، ولا بمرور الوقت وحده. لكل طرف طريق رسمه القانون، ومن يسلك الطريق الخطأ يخسر شهورا، وأحيانا يخسر الدعوى كلها.
نشرح هنا، استنادا إلى القانونين 67.12 و 49.16، وباب الكراء في قانون الالتزامات والعقود، وقانون المسطرة المدنية الجديد 58.25، وستة قرارات لمحكمة النقض: الفرق بين الفسخ والإنهاء، ومتى ينتهي العقد فعلا، وكيف يغادر المكتري دون أن يبقى مدينا، ومتى يحق للمكري طلب الفسخ، وما الذي يتغير في الكراء التجاري.
آخر مراجعة: أكتوبر 2026. يشمل الكراء السكني والمهني (القانون 67.12) والكراء التجاري والصناعي والحرفي (القانون 49.16).
تبحث عن نموذج جاهز؟ صيغة عقد فسخ الكراء بالتراضي، وإشعار المكري بالمغادرة، متاحتان للتحميل في صفحة «نموذج فسخ عقد كراء شقة».
فسخ عقد الكراء أم إنهاؤه؟ الفرق الذي يحدد طريقك
إنهاء عقد الكراء، في القانون 67.12، حق للمكري يمارسه بإشعار بالإفراغ يستند إلى سبب جدي ومشروع، ثم يطلب تصحيحه من المحكمة إن بقي المكتري في المحل. أما فسخ عقد الكراء فجزاء لإخلال أحد الطرفين بالتزاماته، أو أثر لواقعة حددها القانون، كوفاة المكتري.
المشرع نفسه فصل بين الطريقين: خصص الباب السابع من القانون 67.12 لإنهاء عقد الكراء (المواد 44 إلى 54)، والباب الثامن لفسخه (المادتان 55 و 56).
| الطريق | السند | من يملكه | ما يلزم |
| الإنهاء بالإشعار | المواد 44 إلى 52 من القانون 67.12 | المكري | إشعار يتضمن سببا من أسباب المادة 45 وأجلا لا يقل عن شهرين، ثم دعوى تصحيح إن بقي المكتري |
| الفسخ القضائي | المادة 56 | المكري | دعوى مباشرة دون إشعار بالإفراغ، في خمس حالات محددة |
| الفسخ بقوة القانون | المادتان 43 و 55 | القانون | تولية أو تخل غير قانوني صدر بشأنه أمر استعجالي، أو وفاة المكتري دون مستفيد من المادة 53 |
| فسخ المكتري | المادة 17 والقواعد العامة | المكتري | إصلاحات تحرمه من المحل أكثر من ثلاثة أيام، أو بند في العقد، أو اتفاق مع المكري |
هذا التمييز ليس ترفا نظريا. في القرار عدد 10 الصادر في 4 يناير 2022، رفع المكري دعوى فسخ وإفراغ بعد أن توقف المكتري عن الأداء رغم إنذاره. رفضت محكمة الاستئناف طلب الإفراغ لأن الإنذار لم يتضمن أجل الشهرين المنصوص عليه في المادة 46.
نقضت محكمة النقض القرار: حالة عدم الأداء تنظمها المادة 56 التي تعفي المكري من الإشعار بالإفراغ، والمحكمة ملزمة بالتحقق من شروط الإنذار وفق الفصلين 254 و 255 من قانون الالتزامات والعقود، أي هوية الأطراف والمدة المطلوبة وأجل الأداء، لا وفق المادة 46.
نصيحة من المحامي: قبل أي إشعار أو دعوى، حدد طريقك. هل تريد استرجاع المحل لسبب مشروع رغم أن المكتري ملتزم بواجباته؟ طريقك الإشعار ثم التصحيح. هل أخل المكتري بالتزامه؟ طريقك الفسخ القضائي. الخلط بين الطريقين من أكثر أسباب رفض الدعاوى التي نراجعها.
هل ينتهي عقد الكراء بانتهاء مدته؟
في الكراء السكني والمهني، الجواب لا. تنص المادة 44 من القانون 67.12 على أن عقود الكراء لا تنتهي، «رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف»، إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء.
معنى ذلك عمليا أن بند «يفرغ المكتري المحل عند نهاية المدة»، لا ينتج أثرا تلقائيا. ويبقى المكري محتاجا إلى سبب من أسباب المادة 45: الاحتياج للسكن، أو الهدم وإعادة البناء أو الإصلاحات الضرورية، أو التماطل في الأداء. ولا تصحح المحكمة الإشعار لغير هذه الأسباب (المادة 48).
ونصحح هنا معلومة تتكرر في ملخصات البحث الآلية: القانون 67.12 لا يشترط توجيه الإشعار «قبل انتهاء المدة»، واستمرار العقد بعد انقضائها لا يقوم على «التجديد الضمني» المنصوص عليه في الفصل 689 من قانون الالتزامات والعقود. سند استمرار الكراء السكني هو المادة 44 نفسها.
متى ينقضي الكراء فعلا بانتهاء مدته؟
يطبق القانون 67.12 على أكرية المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، مؤثثة أو غير مؤثثة، التي تفوق مدتها ثلاثين يوما ولا تخضع لتشريع خاص (المادة الأولى). أما الأكرية التي تبقى خاضعة لقانون الالتزامات والعقود، كالكراء الذي يتجاوز ثلاثين يوما، فقواعدها مختلفة:
- العقد محدد المدة ينقضي بقوة القانون عند انتهاء مدته، دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، ما لم يتفق على خلاف ذلك (الفصل 687).
- العقد غير محدد المدة يعتبر مبرما بحسب دورية الأجرة، سنويا أو شهريا أو أسبوعيا، وينتهي بانقضاء كل مدة دون تنبيه، ما لم يقض العرف بخلافه (الفصل 688).
- التجديد الضمني إذا انتهت المدة وبقي المكتري واضعا يده على المحل، تجدد العقد بنفس الشروط ونفس المدة (الفصل 689)، إلا إذا سبق تنبيه بالإخلاء أو أي عمل يدل على رغبة أحد الطرفين في عدم التجديد (الفصل 690).
وفي الكراء التجاري، لا ينتهي العقد إلا وفق المادة 26 من القانون 49.16، ويعتبر كل شرط مخالف باطلا (المادة 6).
قانون الكراء الجديد 2026: ما الذي تغير فعلا؟
إلى غاية تاريخ هذه المراجعة، لم يصدر قانون كراء جديد. القانون 67.12 ما زال يحكم الكراء السكني والمهني، وقد عدل سنة 2019 بالقانون 05.19 في مادتين فقط. والقانون 49.16 الصادر سنة 2016 يحكم الكراء التجاري والصناعي والحرفي. وما لا يغطيه القانونان يرجع إلى قانون الالتزامات والعقود.
الجديد الفعلي في 2026 هو المسطرة: دخل القانون 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية حيز التنفيذ في 24 غشت 2026، وعوض قانون 1974. لذلك نحيل في هذا المقال على القانون الجديد كلما تعلق الأمر بالإجراءات. والإطار العام للقوانين الثلاثة مفصل في دليل قانون الكراء في المغرب.
الشرط الفاسخ في عقد الكراء: هل ينفسخ العقد تلقائيا؟
القاعدة العامة في قانون الالتزامات والعقود أن الفسخ لا يقع بقوة القانون، وإنما تحكم به المحكمة (الفصل 259). والاستثناء هو الشرط الفاسخ الصريح: إذا اتفق المتعاقدان على أن العقد يفسخ عند عدم وفاء أحدهما بالتزاماته، وقع الفسخ بقوة القانون بمجرد عدم الوفاء (الفصل 260).
لكن هذا الاستثناء لا يعمل في الكراء السكني والمهني. المادة 44 من القانون 67.12 تفرض مسطرة الإشعار والتصحيح «رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف»، والمادة 56 تجعل الفسخ بيد المحكمة. فالبند الشائع: «كل تأخير في الأداء يجعل العقد مفسوخا ويجب الإفراغ» لا يغني المكري عن الدعوى.
وفي الكراء التجاري، تبطل المادة 6 من القانون 49.16 كل شرط يخالف قواعد إنهاء العقد.
نصيحة من المحامي: البند الجيد في عقد الكراء لا يحاول تجاوز القانون، بل يسهل إثبات الإخلال: يحدد الغرض من المحل بدقة، ويمنع التغييرات دون إذن مكتوب، ويحدد طريقة الأداء وتاريخه. هكذا يصير إثبات حالة من حالات المادة 56 مسألة وثائق، لا مسألة شهود.
فسخ عقد الكراء من طرف المكتري
يركز القانون 67.12 على الطريق الذي يسلكه المكري لإنهاء العقد، ولا يتضمن إلا حالة واحدة صريحة يفسخ فيها المكتري: إذا حرمته الإصلاحات المستعجلة التي ينجزها المكري من المحل، كليا أو جزئيا، لأكثر من ثلاثة أيام، جاز له فسخ العقد أو المطالبة بخصم من الوجيبة يتناسب مع مدة الحرمان (المادة 17).
خارج هذه الحالة، يرجع الأمر إلى العقد نفسه وإلى القواعد العامة في قانون الالتزامات والعقود، سواء تعلق الأمر بفسخ عقد كراء شقة أو منزل أو محل مهني.
هل يمكن فسخ عقد الكراء من طرف واحد؟
الأصل لا. ينص الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود على أن الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها، ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون. إلغاء عقد الكراء بإرادة منفردة استثناء، لا قاعدة.
لذلك يحتاج المكتري الذي يريد المغادرة قبل نهاية مدة محددة إلى واحد من ثلاثة: بند في العقد يسمح بالإنهاء المبكر بإشعار، أو اتفاق مع المكري، أو حالة قانونية كحالة المادة 17. وإن غادر دون ذلك، فقد يطالبه المكري بما يترتب عن العقد، ويبقى تقدير ذلك للمحكمة حسب ملابسات كل قضية.
كيف تغادر المحل دون أن تبقى مدينا بالكراء؟
هنا يقع كثير من المكترين في خطأ مكلف: يعتقدون أن إرجاع المفاتيح، أو مجرد عرضها، ينهي التزامهم. محكمة النقض قالت غير ذلك.
في القرار عدد 194/6 الصادر في 21 مارس 2023، وجه مكتر إلى مالك الشقة إشعارا بإنهاء الكراء، ودعاهم إلى تسلم المفاتيح ومعاينة الإفراغ، ثم عرض المفاتيح في عنوان إحداهم. رفضوا التسلم. اعتبرت محكمة الاستئناف أن العرض كاف، وأوقفت الوجيبة عند شهر واحد بعد الإشعار.
نقضت محكمة النقض القرار: بمقتضى الفصل 275 من قانون الالتزامات والعقود، لا يكفي للتحلل من الالتزام مجرد عرض الشيء، بل يجب عند رفض الدائن تسلمه بإيداعه. فالعرض الذي يبرئ الذمة وينهي العلاقة التعاقدية يبدأ بالعرض الفعلي في عين المكان، وينتهي بإيداع المفاتيح بصندوق المحكمة.
الخطوات العملية، في ضوء هذا القرار وقانون المسطرة المدنية الجديد:
- إشعار كتابي إلى المكري بتاريخ المغادرة، يحترم أجل الإشعار المتفق عليه في العقد إن وجد، ويبلغ بوسيلة تثبت التوصل.
- بيان وصفي عند الإرجاع: يوجب القانون إعداد بيان وصفي لحالة المحل وقت تسلمه ووقت استرجاعه (المادة 7). وإن لم يعد بيان عند الدخول، يفترض أن المكتري تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال (المادة 8)، وهذا يجعل عبء إثبات الحالة الأصلية عليه.
- تسليم المفاتيح مقابل وصل أو محضر موقع من المكري.
- إن رفض المكري التسلم: يعرض عليه الوفاء بواسطة مفوض قضائي، ويحرر محضر يبين الشيء المعروض وجواب المكري، مع إشعاره بتاريخ الإيداع وساعته ومكانه (المادتان 249 و 251 من القانون 58.25).
- الإيداع بالمحكمة داخل خمسة عشر يوما من رفض العرض، وتأمر المحكمة بالإيداع بصندوقها إذا رفض الدائن العرض أو تعذر تبليغه (المادة 252 من القانون 58.25).
يتداول على الإنترنت أن عرض المفاتيح وحده يكفي لإنهاء العقد. القرار 194/6 يقول العكس، والفرق بين الموقفين قد يساوي شهورا من الوجيبة الكرائية.
استرجاع الضمانة
لا تتجاوز الضمانة في الكراء السكني والمهني وجيبة شهرين، وترد في أجل أقصاه شهر من تاريخ إرجاع المحل، بعد خصم المبالغ المستحقة للمكري متى أثبتها بصفة قانونية. ويجوز الاتفاق على تخصيصها لتغطية وجيبة الأشهر الأخيرة (المادة 20).
فسخ عقد الكراء بالتراضي
هو الطريق الأقصر والأقل كلفة. الفصل 230 الذي يمنع الإلغاء المنفرد هو نفسه الذي يسمح بالإلغاء «برضاهما معا». والاتفاق الجيد على فسخ عقد الكراء يحسم في ورقة واحدة كل ما قد يصير نزاعا لاحقا:
- تاريخ انتهاء العلاقة الكرائية وتاريخ تسليم المفاتيح.
- البيان الوصفي لحالة المحل عند الإرجاع.
- تسوية الوجيبة والتكاليف إلى غاية تاريخ التسليم.
- مصير الضمانة والمبلغ الذي يرد منها.
- إبراء متبادل من كل مطالبة لاحقة، مع تصحيح الإمضاءات.
في فسخ عقد كراء محل تجاري بالتراضي، يحتاج الاتفاق عناية أكبر. المادة 7 من القانون 49.16 تبطل «كل شرط أو اتفاق» من شأنه حرمان المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء. لذلك ينبغي أن يبين الاتفاق بوضوح أن المغادرة باختيار المكتري، وأن يحدد ما اتفق عليه الطرفان بشأن الأصل التجاري. صياغة هذا البند تستحق مراجعة محامي كراء قبل التوقيع.
فسخ عقد الكراء من طرف المكري: الحالات الخمس
حصرت المادة 56 شروط فسخ عقد الكراء بطلب من المكري. يمكنه أن يطلب من المحكمة فسخ العقد وإفراغ المكتري ومن يقوم مقامه، دون أي إشعار بالإفراغ، في خمس حالات: استعمال المحل أو التجهيزات في غير ما أعدت له، وإدخال تغييرات دون موافقة المكري أو إذنه، وإهمال المحل على نحو يسبب له ضررا كبيرا، وعدم أداء الوجيبة التي حل أجلها رغم التوصل بإنذار الأداء، واستعمال المحل لأغراض غير المتفق عليها أو مخالفة للأخلاق الحميدة أو النظام العام أو القانون.
يقدم طلب فسخ عقد الكراء إلى المحكمة الإبتدائية التي يوجد المحل بدائرتها (المادة 71). أما مراحل الدعوى والإثبات والتنفيذ فتجدها في مسطرة الفسخ والإفراغ وتنفيذ الحكم. نتوقف هنا عند ثلاث حالات حسمت فيها محكمة النقض نقاطا يكثر حولها الجدل.
التغييرات دون إذن المكري
في القرار عدد 61 الصادر في فاتح فبراير 2022، أضاف مكتر لغرفة واحدة ثلاث غرف ومرحاضا ومطبخا وإسطبلا لتربية الماشية، دون موافقة المكري، دفع بأن المحل صفيحي مبني بشكل عشوائي، وأن المادة 56 لا تطبق إلا على البنايات النظامية.
رفضت محكمة النقض الطعن: المادة 56 تتعلق بإحداث تغييرات على العين المكتراة كما ارتضاها المكتري عند التعاقد، ولا شيء في النص يقصر تطبيقها على البنايات المشيدة بصفة نظامية.
التولية أو التخلي دون موافقة
يمنع على المكتري تولية المحل المعد للسكنى أو التخلي عنه دون موافقة المكري في محرر كتابي ثابت التاريخ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. ويعتبر تولية أو تخليا شغل الغير للمحل أكثر من ثلاثة أشهر (المادة 39).
وفي حالة التولية أو التخلي غير القانوني، يعتبر المتولى له محتلا دون حق ولا سند، وللمكري أن يطلب من قاضي المستعجلات طرده هو والمكتري. ويصبح عقد الكراء الأصلي مفسوخا بقوة القانون بمجرد صدور الأمر (المادة 43).
وفي القرار عدد 28 الصادر في 19 يناير 201، أيدت محكمة النقض فسخ كراء شقة لأن المكتري كان يكريها للمصطافين خلال العطلة الصيفية، واعتبرت ذلك استعمالا للمحل في غير ما أعد له. صدر القرار في ظل ظهير 1980، والحالة نفسها تدخل اليوم في الحالة الأولى من المادة 56.
عدم الأداء: لماذا يخسر بعض المكرين دعوى الفسخ؟
يبدو التماطل أوضح الحالات، لكن القرار عدد 103/6 الصادر في 14 فبراير 2023 يبين العكس. وجه المكريان إلى المكتري عدة إنذارات متتالية تتداخل المدد المطلوبة فيها، بينما أودع هو جزءا مهما من المبالغ بصندوق المحكمة.
اعتبرت محكمة الاستئناف أو الإنذار الأخير جاء بمثابة مهلة جديدة، وأن ارتباك المكتري في تحديد مديونيته، مع مبادرته إلى الإيداع، عذر مقبول ينفي سوء النية. ورفضت محكمة النقض الطعن، مؤكدة أن المادة 56 أسست مبدأ استخلاص المطل من عدم الأداء بعد الإنذار في إطار القواعد العامة، أي الفصل 254 من قانون الالتزامات والعقود.
الدرس للمكري الذي يطلب فسخ عقد الكراء لعدم الأداء: إنذار واحد واضح، يحدد المبلغ والمدة بدقة، أقوى من ثلاثة إنذارات متداخلة.
وفاة المكتري أو المكري، والطلاق، وبيع العقار
وفاة المكتري
يفسخ عقد الكراء بقوة القانون بوفاة المكتري (المادة 55)، مع استثناء مهم: يستمر العقد في المحلات المعدة للسكنى لفائدة زوج المتوفى، أو فروعه أو أصوله المباشرين من الدرجة الأولى، أو المستفيد من الوصية الواجبة، أو المكفول، «الذين كانوا تحت كفالته بصفة قانونية ويعيشون معه فعليا عند وفاته». ويسري الحكم نفسه على المحلات المعدة للاستعمال المهني (المادة 53).
أما من يوجد بالمحل من غير هؤلاء، محتلا بدون حق ولا سند، وللمكري أن يطلب من قاضي المستعجلات طرده (المادة 55).
وفي القرار عدد 113/6 الصادر في 14 فبراير 2023، تمسكت أرملة مكتر بأن العقد يستمر لفائدة جميع المستفيدين من المادة 53، وبأن الإجراءات باطلة لعدم إدخال باقي الورثة. رفضت محكمة النقض الطعن وأيدت الفسخ لعدم الأداء وفق المادة 56، وقررت أن العلاقة الكرائية يمكن إثباتها بالأحكام القضائية السابقة بين الطرفين، التي تعتبر سندا كتابيا.
وفاة المكري
لا يفسخ الكراء بموت المكري (الفصل 698 من قانون الالتزامات والعقود). وانتقال ملكية المحل إلى الورثة لا يغير شيئا في العقد، إذ يستمر مفعوله لصالح المكتري بنفس شروطه، مع وجوب إشعاره بانتقال الملكية (المادة 4 من القانون 67.12).
الطلاق
يمكن في حالة طلاق الزوجين أن يستمر الكراء لفائدة الأم الحاضنة لأطفالها، بنفس الشروط التعاقدية التي كانت تربط مطلقها بالمكري (المادة 54).
بيع العقار المكترى
بيع المحل لا ينهي الكراء السكني: يستمر العقد لصالح المكتري بنفس الشروط، ويجب إشعاره بانتقال الملكية (المادة 4). وفي الأكرية الخاضعة لقانون الالتزامات والعقود، لا يفسخ التفويت الكراء، ويحل المالك الجديد محل البائع، بشرط أن يكون الكراء قد أبرم بدون غش وأن يكون له تاريخ سابق على التفويت (الفصل 694). وإن لم يكن الكراء ثابت التاريخ، جاز للمشتري إخراج المكتري بتنبيه في المواعيد التي يقضي بها العرف (الفصل 695).
هنا تظهر قيمة العقد المكتوب ثابت التاريخ. إن كنت تكتري دون عقد، أو بعقد غير مصادق عليه، يمكنك الانطلاق من نموذج عقد الكراء السكني المعد وفق القانون 67.12.
فسخ عقد كراء محل تجاري وتجديده
منطق القانون 49.16 مختلف، لأنه يحمي الأصل التجاري الذي بناه المكتري. والقاعدة الأولى فيه أن عقود كراء المحلات الخاضعة له لا ينتهي العمل بها إلا طبقا للمادة 26، ويعتبر كل شرط مخالف باطلا (المادة 6). فإنهاء عقد الكراء التجاري ليس كإنهاء عقد الكراء السكني.
تجديد عقد الكراء التجاري: متى يكتسب المكتري الحق فيه؟
يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل. ويعفى من شرط المدة إذا قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء («الساروت»)، بشرط توثيقه كتابة في عقد الكراء أو في عقد منفصل (المادة 4).
لذلك فعبارة «عقد كراء محل تجاري قابل للتجديد» لا تضيف حقا جديدا، لأن التجديد يقرره القانون. وعبارة «غير قابل للتجديد» لا تسلبه، لأنها شرط باطل بمقتضى المادة 6.
إنهاء المكري للكراء التجاري والتعويض
يوجه المكري الذي يريد إنهاء العقد إنذارا يتضمن السبب وأجلا: خمسة عشر يوما إذا كان السبب عدم أداء الوجيبة، وثلاثة أشهر إذا تعلق الأمر باسترجاع المحل للاستعمال الشخصي أو بالهدم وإعادة البناء (المادة 26).
ويستحق المكتري تعويضا يعادل الضرر الناجم عن الإفراغ، يشمل قيمة الأصل التجاري المحددة انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة، وما أنفقه من تحسينات وإصلاحات، وما فقده من عناصر الأصل التجاري، ومصاريف الانتقال. ولا يمكن أن يقل التعويض عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء (المادة 7). ويعفى المكري من التعويض في الحالات الواردة في المادة 8، ومنها عدم أداء الوجيبة داخل خمسة عشر يوما من التوصل بالإنذار متى بلغ ما بذمة المكتري ثلاثة أشهر على الأقل.
حالات الإعفاء السبع، وآجال المطالبة بالتعويض، وشروط تنفيذ الإفراغ التجاري، مفصلة في دليل إفراغ المكتري والتعويض عنه.
إذا أراد المكتري التجاري المغادرة
مقتضيات الإنهاء في القانون 49.16 موجهة أساسا إلى المكري. أما مغادرة المكتري، فيحكمها العقد والقواعد العامة. والقاعدة التي قررها القرار 194/6 مبنية على الفصل 275 من قانون الالتزامات والعقود، وهو نص عام لا يختص بالكراء السكني: عرض المفاتيح لا يكفي إذا رفضها المكري، والإيداع بالمحكمة هو ما يبرئ الذمة.
وإن كنت ستؤدي مبلغا مقابل الحق في الكراء، فوثقه كتابة كما في نموذج عقد كراء محل تجاري. هذا المبلغ يعفيك من شرط السنتين، ويصير حدا أدنى لتعويضك عند الإفراغ (المادتان 4 و 7).
بعد فسخ عقد الكراء: ما يجب أن يحدث فورا
- البيان الوصفي عند الإرجاع (المادة 7). ولا يسأل المكتري عن الخسارة الناتجة عن الاستعمال المألوف والعادي، أو عن الحادث الفجائي والقوة القاهرة، أو عن القدم وعيب البناء (المادة 14).
- رد الضمانة داخل شهر من إرجاع المحل (المادة 20).
- الوصل الأخير: يلتزم المكري بتسليم وصل يفصل المبالغ المؤداة (المادة 11). احتفظ به مع محضر التسليم.
- من بقي بعد الفسخ: إذا أنهي العقد أو فسخ وفق القانون واحتفظ المكتري بالمحل، يلزمه تعويض تحدده المحكمة لا يقل عن ضعف الوجيبة عن مدة شغله، ويتحمل إصلاح كل ضرر ثابت، ويعتبر محتلا لملك الغير بدون سند (المادة 13).
وإن احتجت عقدا جديدا بعد الفسخ، تجد نماذج عقود الكراء السكنية والتجارية جاهزة للتحميل.
قرارات محكمة النقض في فسخ عقد الكراء
ستة قرارات اعتمدنا عليها في هذا المقال، ويمكن الاطلاع على نصوصها في المنصة الرقمية لقرارات محكمة النقض:
| القرار | التاريخ | الملف المدني | المبدأ | المآل |
| عدد 28 | 19 يناير 2016 | 2571/1/2/2015 | كراء الشقة للمصطافين استعمال لها في غير ما أعدت له (صدر في ظل ظهير 1980) | رفض الطلب |
| عدد 10 | 04 يناير 2022 | 10249/1/6/2019 | عدم الأداء يخضع للمادة 56 لا للمادة 46، والتحقق من الإنذار يتم وفق الفصلين 254 و 255 من قانون الالتزامات والعقود | نقض وإحالة |
| عدد 61 | 01 فبراير 2022 | 4446/1/6/2019 | المادة 56 تشمل كل تغيير على العين المكتراة دون إذن المكري، ولا تقتصر على البنايات النظامية | رفض الطلب |
| عدد 103/6 | 14 فبراير 2023 | 6163/1/6/2019 | الإنذارات المتتالية المتداخلة، مع مبادرة المكتري إلى الإيداع، عذر مقبول ينفي المطل | رفض الطلب |
| عدد 113/6 | 14 فبراير 2023 | 9972/1/6/2019 | الفسخ وفق المادة 56، وإثبات العلاقة الكرائية بأحكام قضائية سابقة بين الطرفين | رفض الطلب |
| عدد 194/6 | 21 مارس 2023 | 603/1/6/2020 | عرض المفاتيح لا يكفي، ويجب إيداعها عند رفض المكري لإبراء الذمة (الفصل 275 من قانون الالتزامات والعقود) | نقض وإحالة |
أسئلة شائعة حول فسخ عقد الكراء
هل يمكن فسخ عقد الكراء من طرف واحد؟
الأصل لا. ينص الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود على أن العقد لا يلغى إلا برضا طرفيه أو في الحالات التي ينص عليها القانون. في الكراء السكني، يملك المكري طلب الفسخ من المحكمة في حالات المادة 56 من القانون 67.12، ويملك المكتري الفسخ إذا حرمته الإصلاحات من المحل أكثر من ثلاثة أيام (المادة 17).
هل يفسخ عقد الكراء بانتهاء المدة؟
في الكراء السكني والمهني، لا. تقضي المادة 44 من القانون 67.12 بأن العقد لا ينتهي، رغم كل شرط مخالف، إلا بإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء. وفي الكراء التجاري، لا ينتهي العقد إلا وفق المادة 26 من القانون 49.16. أما الأكرية الخاضعة لقانون الالتزامات والعقود، فتقتضي بانتهاء مدتها (الفصل 687).
ما هي الشروط الفاسخة في عقد الكراء السكني؟
الشرط الفاسخ الصريح يعمل به في القواعد العامة (الفصل 260 من قانون الالتزامات والعقود)، لكنه لا ينهي الكراء السكني تلقائيا، لأن المادة 44 من القانون 67.12 تقدم مسطرة الإشعار والتصحيح على كل شرط مخالف. حالات الفسخ هي الحالات الخمس الواردة في المادة 56، ولا يقع الفسخ فيها إلا بحكم من المحكمة.
هل ينتهي عقد الكراء بعد وفاة المكري؟
لا. وفاة المكري لا تفسخ الكراء (الفصل 698 من قانون الالتزامات والعقود)، وانتقال ملكية المحل إلى الورثة لا يغير شيئا في العقد، إذ يستمر مفعوله لصالح المكتري بنفس شروطه (المادة 4 من القانون 67.12). يؤدي المكتري الوجيبة إلى الورثة أو إلى من يمثلهم، ويحتفظ بوصولات الأداء.
هل يحق للمكتري البقاء في المنزل بعد انتهاء العقد؟
نعم في الكراء السكني والمهني، ما دام لم يتوصل بإشعار بالإفراغ صحح قضائيا، لأن انتهاء المدة لا ينهي العقد (المادة 44 من القانون 67.12). لكن إذا أنهي العقد أو فسخ وفق القانون وبقي في المحل، يلزمه تعويض لا يقل عن ضعف الوجيبة الكرائية عن مدة شغله، ويعتبر محتلا بدون سند (المادة 13).
ما هو قانون الكراء الجديد لعام 2026؟
لم يصدر قانون كراء جديد إلى غاية تاريخ هذه المراجعة. يحكم الكراء السكني والمهني القانون 67.12، والكراء التجاري والصناعي والحرفي القانون 49.16، ويرجع في ما لا يغطيانه إلى قانون الالتزامات والعقود. الجديد هو المسطرة: دخل القانون 58.25 المتعلق بالمسطرة المدنية حيز التنفيذ في 24 غشت 2026.
هل يحق للمكري رفض تجديد عقد كراء محل تجاري؟
يكتسب المكتري الحق في التجديد بعد انتفاع مستمر بالمحل لمدة سنتين، أو دون شرط المدة إذا أدى مبلغا مقابل الحق في الكراء موثقا كتابة (المادة 4 من القانون 49.16). يملك المكري إنهاء العقد بإنذار وفق المادة 26، لكنه يؤدي تعويضا عن الأصل التجاري إلا في حالات الإعفاء الواردة في المادة 8.
هذا الدليل للاسترشاد العام، ولا يغني عن استشارة قانونية تخص حالتك. النص المحين للقانون 67.12 متاح على بوابة عدالة.
